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中国新土地管理法即将实施,农村宅基地会卖疯吗? [复制链接]

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今年8月份,全国人大常委会审议通过了《土地管理法》修正案,新的《土地管理法》将于2020年元旦开始实施。

新的《土地管理法》马上就要实施了,实施之后,农村的宅基地会不会卖疯了呢?

很多城里人都有一颗“地主”的心,很想跑到农村去买块地自己盖房子。其实农村的宅基地有大量被闲置的,这其中有一些需求和供应是可以匹配的。但是现在有一个规定是,宅基地可以流转,但是必须在集体成员之间。还有一个规定是宅基地的转让期限不能超过土地承包的剩余期限,比如说土地承包30年,已经过了5年,那你宅基地转让的期限不能超过25年。

人大常委会8月份通过的新的《土地管理法》其中有两条是很关键的:
第一、删除了建设用地必须使用国有土地的规定,等于是把集体建设用地开放给市场,符合以下条件:
1、符合规划
2、依法登记
3、集体经济组织2/3成员或村民代表同意
就可以通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

第二、允许进城落户的农村村民有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

但是没有讲清楚到底可以转让给谁,现在的规定是宅基地只能转让给同集体的人。现在有很多宅基地转让是不符合规定的,意味着是不受保护的,如果翻脸不认账的话,会很麻烦。

现在城市用地和农村用的情况,城市建设用地全中国是9万平方公里,农村建设用地19万平方公里,等于多了10万平方公里。可是农村人口已经下降到50%以下,农村建设用地有70%是宅基地,可是有大量的农村人口进入城市,大概有3000万亩土地闲置,相当于城市住宅的总和,这是个很庞大的数量。

今年5月6日,发改委开了个新闻发布会,有记者在会上问到宅基地问题,发改委口风很严,相关负责人在会上强调,
城里人到农村买宅基地的口子不能开,按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

最近有一些省比如海南的做法,宅基地如果不回来住的话,集体可以给你买回来,当然买的价格比较低。宅基地对很多农民来说,是零成本获得,如果买的话大部分人会同意,只是有的时候会觉得价格低一点。

农村现在最大的问题是,要进行一个规划和发展,需要一个非常重要的支持就是资金,没有资金这个局就破不了,宅基地是一个机会。城市有人想去农村生活、暂住或度假,这可以给农村经济带入一部分活力。如果通过这种方式把城市的资源向农村流动的话,意味着土地作为农民唯一的资产可以变现。农民获得资金有两个用途:要么去城市生活,要么可以在农村做些事情,农村经济就变成有活水进来。把农村土地流转起来,是为当前农村经济提供增长动力、提供活水的唯一的机会。

现在唯一开的口是建设用地,把农村的集体建设用地开放进入市场。这一块可以帮助村一级的组织获得资金,特别是靠近城市的乡镇,他们的土地会有人来买,通过这种方式把土地转让出去,可以给乡镇和村一级的组织提供资金支持,对基层的政府的组织机构提供一些资源。但是这一部分在政府手里,真正能够直接给农民实惠的,也就是宅基地,宅基地只有流转起来,价值才能体现出来。

《土地管理法》条例修改了,但是还需要配套法律《土地管理法实施条例》,土地管理法具体要怎么实施,在实施条例里面会规定宅基地可以卖给谁。可以卖给谁是最关键的,如果可以开放卖给所有人,那宅基地等于是进入市场流通了。如果还是要求只能卖给同村的村民,那就跟原来的规则一样,就没有多大价值。

从目前来看,明年元旦实行新的土地管理法,只是开放了农村建设用地入市,宅基地现在还没有定论,等实施条例出台以后才能看出来宅基地有没有放行。如果宅基地放行,对农村就是重大利好。当然,建设用地入市也是重大利好。
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